【加古川】境界が曖昧な土地の不動産査定から売却までに必要な準備とは

買主が見つかりにくくなる

境界が曖昧な土地は、購入後に隣地所有者と揉めるおそれがあるため、買主から敬遠されがちです。金融機関も境界未確定の土地を担保として評価しにくく、住宅ローンの審査が通らないこともあります。その結果、売却活動が長引いたり、希望価格での売却が難しくなったりします。

売却後に損害賠償を請求されるおそれがある

売主には「境界明示義務」があり、土地の範囲を明確に示す必要があります。境界を曖昧にしたまま売却すると、実際の面積が登記簿と異なることが判明した場合、契約不適合責任を問われる可能性があります。買主から代金の減額請求や契約解除を求められることも考えられます。

隣地所有者との関係が悪化する

境界問題は、売却のタイミングで表面化することが多くあります。購入当時の所有者同士で口約束した境界線が、代替わりによって引き継がれていなかったり、お互いの認識にずれが生じていたりします。このような状況で測量を始めると、隣地所有者との間で意見が対立することもあるでしょう。売却前に境界を確定させることで、このようなリスクを回避できます。

正確な面積にもとづいた査定が受けられる

登記簿に記載された面積と実際の面積が異なるケースは意外と多くあります。古い土地では、測量技術が現在ほど精密でなかった時代に登記されていることもあり、数平方メートル単位でずれが生じている場合もあります。確定測量を行えば正確な地積が明らかになり、適正な査定額を算出できます。面積が増えれば査定額が上がることもありますし、逆に減った場合でも後からのトラブルを防げます。

買主が安心して購入を決断できる

境界が確定している土地は、購入後に隣地所有者と揉めるリスクが低いため、買主にとって安心材料になります。住宅ローンの審査でも、境界確定済みの土地は担保として評価されやすいといわれています。これらの条件が整っていると、購入希望者が見つかりやすくなり、売却活動がスムーズに進むでしょう。

売却後のトラブルを未然に防げる

確定測量図と境界確認書があれば、売買契約の際に土地の範囲を明確に示せます。引き渡し後に面積や境界をめぐる問題が発覚するリスクを大幅に減らせます。売主としても契約不適合責任を問われる心配が少なくなり、安心して取引を完了できるでしょう。

費用が変動する主な要因

測量費用は土地の広さだけで決まるわけではありません。形状が複雑だったり、高低差があったりすると作業に手間がかかるため、費用が上がります。隣地所有者の数が多い場合も、立ち会いの調整に時間がかかり、その分だけ費用がかさむでしょう。過去に境界をめぐるトラブルがあった土地や、相続登記が長年放置されている土地では、高額になるケースもあります。

費用は誰が負担するのか

法律上、測量費用を売主と買主のどちらが負担するかは定められていません。ただ、境界を確定させる必要があるのは売主側ですので、売主が負担するケースが一般的です。測量費用を売主が支払っておくと、買主にとっては購入のハードルが下がり、売却がスムーズに進みやすくなります。購入希望者が現れた段階で交渉し、費用の何割かを買主に負担してもらうことも可能です。売却前に不動産会社へ相談し、進め方を確認しておくと安心でしょう。

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Q：古い土地で境界が曖昧なまま売却するとどのようなリスクがありますか？

A：境界が曖昧な土地は買主から敬遠されやすく、住宅ローンの審査も通りにくくなります。売却後に面積の相違が判明した場合、契約不適合責任を問われる可能性もあります。売却前に境界を確定させておくことが欠かせません。

Q：確定測量を行うと土地の査定や売却にどのような影響がありますか？

A：確定測量を済ませることで、正確な面積にもとづいた適正な査定額を算出できます。境界確定済みの土地は買主にとって安心材料となり、購入希望者が見つかりやすくなるでしょう。売却後のトラブル防止にもつながります。

Q：確定測量の費用はいくらくらいで誰が負担するのですか？

A：土地の広さや形状、官有地との立ち会いの有無によって費用は変動します。正確な金額は土地家屋調査士に見積もりを依頼して確認してください。法律上の決まりはありませんが、売主が負担するケースが一般的です。