【加古川】空き家売却の流れにおける手続き期限と注意すべき事項

査定依頼から不動産会社選定まで

最初に行うべきは、複数の不動産会社に査定を依頼することです。空き家の場合、建物の状態や築年数により査定額が大きく変動するため、少なくとも3社以上から査定を受けることをおすすめします。机上査定で概算を把握した後、訪問査定により詳細な価格を確認します。

査定結果を確認し、価格の妥当性だけでなく、担当者の対応や売却実績なども総合的に判断して仲介を依頼する不動産会社を選定します。

媒介契約締結と売出価格の決定

不動産会社が決定したら、媒介契約を締結します。媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

売出価格は査定価格を参考にしながら、市場動向や売却希望時期を考慮して決定します。価格設定が適切でないと売却期間の長期化や損失につながるため、慎重に決めることが大切です。

売却活動から契約交渉まで

媒介契約締結後、不動産会社による本格的な売却活動が開始されます。購入希望者が現れた場合、物件見学の対応や価格交渉が必要になります。

購入希望者から買付証明書が提出された際は、価格や引き渡し時期、契約条件などを検討し、必要に応じて交渉を行います。

売買契約から引き渡し完了まで

売買契約では、契約書の内容確認、手付金の受領、重要事項説明の実施などが行われます。契約後は、買主による住宅ローン審査を経て、決済と引き渡し日を迎えます。

引き渡し当日は、残代金の受領、登記手続き、鍵の引き渡しを行います。これですべての手続きが完了します。

確定申告の実施と期限管理

空き家を売却して譲渡所得が発生した場合、翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行う必要があります。確定申告では売買契約書、取得時の契約書や領収書、仲介手数料の領収書など、取得費や譲渡費用を証明する書類が必要になります。

特別控除の適用手続きと要件確認

相続によって取得した空き家を売却した場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産に係る3000万円特別控除」を適用できる可能性があります。この特例は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが要件の一つです。

特例適用の主な要件

昭和56年5月31日以前に建築された建物であること、相続開始直前に被相続人以外が居住していなかったこと、相続後に事業や居住に使用していないことなどが求められます。

必要書類の準備

特例適用には被相続人居住用家屋等確認書、耐震基準適合証明書または建物取り壊し証明書などの提出が必要です。書類取得には時間がかかるため、早めの準備が欠かせません。

その他の期限付き手続き

固定資産税の納税義務は1月1日時点の所有者に課されるため、年度途中での売却の場合は買主との精算を確認します。相続税の申告をしていた場合は、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」も検討できます。

売却後の手続きは複雑で期限も厳格に設定されているため、必要に応じて専門家に相談することをおすすめします。

所有権と名義の確認

売却前に大切な確認事項は、物件の所有権が適切に登記されているかどうかです。不動産は名義人でなければ売却できないため、登記簿謄本を取得して現在の所有者を必ず確認します。

相続により取得した空き家の場合、被相続人の名義のままになっているケースが多く見られます。この場合は売却前に相続登記を完了させる必要があります。複数人での共有名義の場合は、全員の同意が必要になるため、事前に売却についての合意を得ておくことが大切です。

境界線と測量の確認

土地の境界が不明確な場合、買主が住宅ローンを利用できなかったり、売却後に隣地とのトラブルが発生したりするリスクがあります。

境界確定の重要性

隣地所有者との境界に関するトラブルを避けるため、必要に応じて境界確定測量を実施することを検討します。測量には数十万円の費用と1か月から2か月の期間が必要になりますが、売却価格への影響を考慮すると実施する価値があります。

建物の状態と必要な対応

空き家の建物状態は売却方法や価格に大きく影響します。築年数だけでなく、実際の劣化状況、設備の動作状況、雨漏りやシロアリ被害の有無などを詳しく調査する必要があります。

建物の状態によっては、そのまま売却するか、リフォームしてから売却するか、解体して更地にしてから売却するかの判断が必要になります。

必要書類と費用の準備

売却には登記済証、固定資産税納税通知書、建築確認済証などの書類が必要になります。仲介手数料、登記費用、測量費など、売却方法により異なる費用が発生します。そのため総額を把握し、手取り額を計算しておくことが大切です。