【加古川】空き家売却の税金種類と譲渡所得税の優遇制度を徹底解説

譲渡所得税の仕組みと計算方法

譲渡所得税は、空き家を売却して利益が出た場合に課される税金です。計算方法は「売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額が譲渡所得」となり、譲渡所得に対して税率がかけられます。

税率は不動産の所有期間によって大きく異なります。5年を超えて所有していた場合は長期譲渡所得として、所得税15％と住民税5％、復興特別所得税0.315％の合計20.315％が適用されます。一方、5年以下の場合は短期譲渡所得となります。この場合は所得税30％と住民税9％、復興特別所得税0.63％の合計39.63％が適用され、約2倍の税率となります。

相続した空き家の場合、被相続人（親など）が所有していた期間も含めて判定されるため、相続直後に売却しても長期譲渡所得が適用される可能性が高くなります。

その他の税金について

印紙税

不動産売買契約書に貼付する印紙代として課される税金です。売却価格に応じて税額が決まり、たとえば1,000万円超5,000万円以下の場合は1万円です。

登録免許税

所有権移転登記や抵当権抹消登記を行う際に必要な税金です。建物の所有権移転登記では、不動産の価額に対して原則2.0％の税率が適用されますが、2027年3月31日までは軽減税率0.3％が適用されます。

固定資産税

1月1日時点の所有者に課される地方税で、原則として課税標準額の1.4％が税率です。

取得費が不明な場合の注意点

相続した空き家の場合、親が購入した際の契約書類が見つからない状況が多く見られます。取得費が不明な場合は、売却価格の5％を取得費として計算することが認められていますが、実際の取得費よりも大幅に少なくなる可能性があり、結果として高額な税金が課されるおそれがあります。そのため、相続前から重要書類の保管場所を確認しておく必要があります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は「売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額」で求められます。取得費には不動産の購入代金や購入時の仲介手数料、登記費用などが含まれます。ただし、建物部分については減価償却費を差し引く必要があります。譲渡費用は、売却時の仲介手数料や印紙税、測量費、建物の解体費用などが該当します。

相続した空き家の場合、親が購入した際の契約書類が見つからない状況が多く見られます。取得費が不明な場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算することが認められていますが、実際の取得費よりも大幅に少なくなる可能性があり、高額な税金が課されるおそれがあります。

所有期間による税率の違い

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得として区分されます。

長期譲渡所得（所有期間5年超）

所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％の合計20.315％の税率が適用されます。

短期譲渡所得（所有期間5年以下）

所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63％の合計39.63％の税率が適用されます。長期譲渡所得と比較すると約2倍の税率となるため、税負担が大幅に増加するでしょう。

相続不動産の所有期間の考え方

相続によって取得した不動産の所有期間は、被相続人が取得した日から相続人が売却した日までの期間で判定されます。親が長年所有していた実家を相続した場合、相続直後に売却しても長期譲渡所得の税率が適用される可能性があります。

税額計算の具体例

2,000万円で売却し、取得費が500万円、譲渡費用が100万円の場合、譲渡所得は1,400万円です。長期譲渡所得の場合は約284万円、短期譲渡所得の場合は約555万円となり、所有期間の違いにより約271万円の差が生じます。

相続空き家の3,000万円特別控除

相続によって取得した空き家を売却する場合、最も効果的な節税制度が「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。制度では、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

主な適用要件は次のとおりです。被相続人が一人で居住していた昭和56年5月31日以前建築の家屋であること、相続時から売却時まで事業用や賃貸用として使用していないことなどが必要です。また、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

家屋を売却する場合、現行の耐震基準に適合させるための耐震改修工事を行うか、建物を取り壊して更地として売却する必要があります。建物と土地を合わせた譲渡価額が1億円以下である必要があります。

その他の特別控除制度

以前に居住していた空き家を売却する場合は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を適用できる可能性があります。

相続によって取得した不動産を売却する場合、「相続税の取得費加算の特例」も検討すべき制度です。相続税の申告期限から3年以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費として加算できます。

10年以上所有していたマイホームを売却する場合は、譲渡所得6,000万円以下の部分について軽減税率10％が適用される制度があります。

これらの税制優遇制度を活用するためには、確定申告時に必要書類を添付して申請しなければなりません。