【加古川】共有名義の不動産売却方法と押さえるべき注意点

共有者全員の同意取得が最優先

共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意が法的に必要です。一人でも反対する共有者がいれば、不動産全体の売却はできません。相続や離婚などで感情的な対立がある場合は、冷静な話し合いの場を設けましょう。

売却価格や売却時期、費用負担の割合など、具体的な条件について事前に合意を形成しておくことが大切です。書面で合意内容を残しておけば、後々のトラブルを防げます。

代表者の選定と役割分担

共有者が複数いる場合、売却手続きを統括する代表者を決めると効率的に進められます。代表者は不動産会社との窓口となり、査定依頼から契約締結まで一貫して対応します。

代表者は不動産会社との連絡調整を担い、他の共有者への進捗報告や必要書類の取りまとめも行います。不動産取引の知識がある方や、他の共有者と良好な関係を築いている方を選びましょう。

必要書類の事前準備

共有名義の売却では、共有者全員分の書類が必要になります。身分証明書として運転免許証、印鑑証明書と住民票、実印、登記済権利証または登記識別情報を用意します。書類に不備があると手続きが停止するため、早めの準備を心がけてください。

費用負担の明確化

売却にかかる費用の負担割合を事前に決めておきましょう。基本的には共有持分の割合に応じて負担するのが一般的です。仲介手数料、登録免許税、印紙税、測量費などがかかります。各共有者の最終的な受取額を明確にしておくと安心です。

最低売却価格の設定

値下げ交渉が入るたびに共有者全員で協議していては、売却機会を逃してしまうおそれがあります。売却活動開始前に最低売却価格を設定し、その範囲内であれば代表者の判断で価格調整できるよう取り決めておくと効果的です。

これらの注意点を事前に整理し、共有者間で十分な話し合いを行えば、スムーズな売却が実現できます。

共有名義が生じる主なケース

夫婦での共同購入

夫婦それぞれが住宅ローンを組んで不動産を購入する場合、両者が出資者となるため共有名義での登記となります。ペアローンを利用すれば、単独では困難な高額物件の購入が可能になる一方で、将来の売却時には夫婦双方の同意が必要になります。

相続による共有

親が亡くなり、相続人が複数いる場合に共有名義で相続することがあります。遺産分割協議がまとまらない場合や、とりあえず法定相続分で共有登記を行うケースが該当します。

親子での共同購入

二世帯住宅の購入時に、親子それぞれが資金を出し合う場合も共有名義となります。

共有者ができることの範囲

共有名義の不動産では、民法により共有者の行為が3つのカテゴリーに分類されています。

保存行為（単独で実施可能）

不動産の現状維持のための行為で、屋根の修理や外壁の補修、登記手続きなどが該当します。

管理行為（持分の過半数の同意が必要）

賃貸借契約の締結や解除、大規模な修繕工事などは、各共有者の持分価格の過半数の同意が必要です。

処分行為（全員の同意が必要）

不動産の売却や抵当権の設定など、権利関係に大きな変更をもたらす行為は、共有者全員の同意が必要です。

なお、自分の共有持分のみであれば、他の共有者の同意なしに自由に売却できます。ただし、市場価格より大幅に安い価格での取引となるのが一般的です。

共有名義の不動産を適切に処分するためには、これらの基本的な仕組みを理解し、共有者間での十分な協議を行うことが大切です。

夫婦での不動産購入による共有名義

夫婦が協力して住宅を購入する際に共有名義になるケースが最も一般的です。とくに共働き世帯では、夫婦それぞれの収入を活用して住宅ローンを組むことで、単独では困難な高額物件の購入が可能になります。

相続による共有名義の発生

相続時に共有名義が生まれるケースは複雑で、長期間にわたって問題が継続する場合があります。遺言書がない場合、法定相続分に従って相続人全員で共有することになります。

さらに深刻なのが、共有者の一人が亡くなることで発生する数次相続です。たとえば、兄弟3人で相続した不動産で、そのうち1人が亡くなると、その持分がさらに配偶者と子供に分割されます。世代を重ねるごとに共有者が増加し、面識のない親族同士で共有する状況も生まれます。

親子での共同購入による共有名義

二世帯住宅の建築や購入時に、親子がそれぞれ資金を出し合う場合も共有名義となります。親が頭金を現金で負担し、子が住宅ローンを組むケースや、親子がそれぞれ住宅ローンを組んで購入する場合があります。

注意点として、出資した金額の割合と持分割合が一致しない場合、贈与税が課税される場合があります。

これらの原因を理解することで、現在の共有状況を把握し、最適な売却戦略を検討できます。共有名義になった経緯により、売却時の課題や対応策も変わってくるため、専門家への相談も含めて慎重に進めることが大切です。