【加古川】不動産売却におけるよくあるお悩み！相続の名義変更について専門家が解説

不動産相続の名義変更とは

近しい人が亡くなり、土地や戸建てなどを相続すると所有権が相続人に移りますので、名義変更が必要です。これまで名義変更は義務ではありませんでしたが、2024年4月1日から義務化が決定されています。

義務化された後は、不動産取得を認知した日から3年以内に名義変更の手続きを行わなければなりません。相続した物件の登記を忘れると罰則が科される可能性がありますので、注意してください。

名義変更の流れ

こちらでは土地を例に、不動産相続における名義変更の流れをご紹介します。手続きをスムーズに行うためにも、必要な手続きを理解しておくことが大切です。

相続する土地の登記事項証明書を取得する

相続する土地の名義人が被相続人か確認しておくために必要です。登記簿の情報を把握するためにも早めに取得しておきましょう。

相続する土地の固定資産税評価額をチェックする

固定資産税評価額は、名義変更の際に支払う登録免許税の基準となりますので、事前にチェックしておく必要があります。

遺言書の有無を確認する

遺言書の有無によって、名義変更に必要な書類が異なりますので、確認しておくことをおすすめします。

名義変更に必要な書類を準備する

遺言書や遺産分割協議書の有無がわかったら、条件に合った必要書類の準備を進めましょう。

登記申請書を作成する

登録申請書は法務局の公式サイトからダウンロード可能です。手続き上、名称が「所有権移転登記」となっていますので、見逃さないよう注意しなければなりません。

登記手続案内を予約する

自分で名義変更の手続きをする場合は、申請前に法務局の登記手続案内（予約制）を利用するのがおすすめです。必要書類に漏れがないかの確認や、申請書の記載方法などで不明点があれば教えてもらえます。

法務局に必要書類を提出する

必要書類と登録免許税をまとめて法務局に提出します。提出方法は、窓口、郵送、オンラインの3通りです。

名義変更に必要な書類

こちらでは、遺言書がある場合の必要書類をご紹介します。

• 被相続人が生前作成した遺言書
• 検認調書または検認済証明書
• 遺言執行者の選任審判書謄本
• 被相続人の戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 不動産を相続する人の戸籍謄本
• 不動産を相続する人の住民票

遺言書がない場合や遺産分割協議書の有無などで必要な書類が変わりますので、事前に法務局や司法書士への相談をおすすめします。

名義変更しないと起こるデメリット

名義変更は必要書類が多く、条件によって種類が煩雑になることから放置されがちな手続きです。しかし、名義変更しないと様々なトラブルが発生する可能性がありますので、事前に流れを把握して早めに対処することが重要です。

罰則が科される

2024年4月1日から名義変更が義務化されますので、期限を過ぎると罰則により過料が発生するおそれがあります。

数次相続が発生する

名義変更していない状態でさらに相続人が亡くなると、必要な手続きが増えるとともに、兄弟間での手続きで済んだものが、いとこなど離れた親族とのやり取りも必要になります。名義変更手続きの複雑化を防ぐためにも、早めに対応しておくことが大切です。

名義変更手続きをスムーズに行うためのポイント

• 遺産分割協議を早めに済ませる
• 必要書類を漏れなく準備する
• 法務局の登記手続案内を利用する
• 司法書士に相談する

名義変更にかかる費用とスケジュール

• 登録免許税：不動産の評価額に応じて算定されます。
• 司法書士報酬：依頼する司法書士によって異なりますが、一般的には数万円程度です。
• その他：戸籍謄本や住民票の取得にかかる費用などがあります。

スケジュールとしては、遺産分割協議がまとまれば、数週間程度で名義変更手続きを完了することができます。

相続後の不動産売却で押さえたい注意点

【相続人全員の合意が必要】
相続した不動産を売却するには、原則として相続人全員の合意が必要です。たとえ、被相続人が生前に「この土地は〇〇さんに譲る」と遺言書で記していたとしても、法定相続人全員の同意がなければ売却することはできません。

【遺産分割協議書の作成】
相続人全員の合意を得られたら、遺産分割協議書を作成する必要があります。遺産分割協議書には、不動産の売却方法や売却益の分配方法などを記載します。遺産分割協議書は、名義変更手続きや売却時の税務申告において必要となる書類です。遺産分割協議書が作成できたら、名義変更手続きを行います。名義変更手続きには、法務局への申請や登録免許税の支払いなどが伴います。名義変更手続きは、司法書士に依頼することも可能です。

【売却時の税金】
相続不動産を売却すると、譲渡所得税や住民税などの税金が発生します。譲渡所得税の計算には、取得価額と売却価額の差額が必要となります。取得価額は、被相続人が取得した際の価額または相続時の価額となります。

【名義変更後の売買契約と売却後の手続き】
名義変更手続きが完了したら、買い手との契約を進めます。契約書には、売買代金、引き渡し時期、契約不適合責任などについて記載します。売却後は、法務局への登記簿変更手続きや、売却益の分配などを行います。